서울 중랑구 면목동 496-17 부동산 평가 리포트

콘텐츠 요약

1. 매물 개요 주소 서울 중랑구 면목동 496-17 (서울 중랑구 면목로45길 3-10) 용도지역 근린상업지역 건축물 정보 지하 1층 / 지상 2층 연면적 61.4평 주용도 근린생활시설 노후도 36년 도로 접근성 폭 8m 미만 도로 매매가 42억 원 (평당 1.1억 원) AI 추정가 26.1억 원 (평당 7,005만 원) 2. 가치 평가 임대수익 분석 지역 평균 임대료 12만 원/평 연간 예상 임대수익 61.4평 × 12만 원 × 12개월 = 0.88억 원 요구 수익률 5% 임대수익 현재가치 0.88억 원 ÷ 0.05 = 17.6억 원 미래 매각가치 분석 추정 매각 시점 10년 후 10년 후 예상 매각가 42억 원 × (1 + 0.047) 10 = 65.7억 원 미래가치 현재가치 환산 65.7억 원 ÷ (1 + 0.05) 10 = 40.3억 원 최종 가치평가 금액 임대수익가치 17.6억 원 미래 매각가치 40.3억 원 최종 평가 금액 (평균) (17.6억 원 + 40.3억 원) ÷ 2 = 28.95억 원 3. 주변 거래 사례 주소 유형 거래금액 평당가 거리 면목동 583-27 단독다가구 6.5억 원 2,336만 원/평 643m 면목동 651-12 단독다가구 6.0억 원 2,074만 원/평 260m 면목동 1165 상가 39.5억 원 2,196만 원/평 627m 면목동 44-5 상가 39.0억 원 3,229만 원/평 895m 4. 투